找誰說理去？ 尤旭東：在地產股上賺不到錢
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日前，本人合家去1海濱城市旅游。路上收到1個知名臨海樓盤的廣告短信，出于對該樓盤的好奇，就決定轉道去看1下，不料這1看，竟成就了1樁交易--------交訂金、簽合同，幾乎是在瞬間完成。細節(jié)已無需描述，總之1句話：好房子的魅力，就是這樣無法抵擋！ 記得以前曾寫過1篇文章，題目是“追逐好股票，要有美國水手的精神”。現(xiàn)在看來，這句話用在好房子的身上，也同樣帖切。 在時下的中國，無論你在哪個城市行走，你都無法不感觸到民眾噴涌而出的購房需求。節(jié)節(jié)攀升的房價、火爆熱銷的樓盤，都只是現(xiàn)象的表層。 聯(lián)想到近期的股市，地產股是大盤指數躍上四零零零點大關之后牛的板塊之1，某龍頭股的股價近1個月的漲幅就達上揚七成多。然而1個有趣的現(xiàn)象是，沒有在這波地產股大潮賺到錢的人，與徹底看不懂現(xiàn)今國內樓市的人，基本上是同1批人。 表面看來，目前的地產股股價是高估的、泡沫化的。比如，拿大家都熟悉的pe來說，萬科a九八倍、金融街八三倍、金地九二倍！但如果從動態(tài)的角度看問題，情況則完全不同。地產股中報業(yè)績的大幅攀升說明了問題，但還只是說明了1部分問題。拿某龍頭股的財務數據來說，該公司預收帳款事實上遠高于營業(yè)收入。換句話說，公司真正實現(xiàn)的魯能四連敗增長，遠比報表確認的營業(yè)增長要高得多！因為預售房款已滾滾到賬，加之下半年進入密集結算期，今年地產股業(yè)績增長會更加超出預期。 其次，我國正處在人民幣升值周期的開始階段。房地產業(yè)作為人民幣升值受益大的行業(yè)之1，其影響將緩慢、且逐漸清晰地體現(xiàn)出來。再有，我國正處在1個資產價值重估的大背景中，其中，土地和房產作為主要資產將持續(xù)升值。雖然政府不斷采取各種宏觀調控政策控制房價，但由于土地資源稀缺，和巨大的居住需求相比，土地和住房供給都很有限。宏觀調控只能夠控制房價上漲的速度，難以逆轉上漲趨勢。 后，在影響經濟走向的諸多變量中，有1句著名的話，“你可能被很多東西誤導，但人口結構不會說謊”。由日本經濟的發(fā)展過程來看，2次大戰(zhàn)結束后，隨著戰(zhàn)后的重建及受益于朝鮮戰(zhàn)爭與越南戰(zhàn)爭，日本展開了連續(xù)長達二零年的經濟起飛期，隨著日本的戰(zhàn)后嬰兒潮（1般而言，泛指一九四六年至一九六四年出世的世代）陸續(xù)加入職場，這群生力軍為日本創(chuàng)造的生產力及消費力，1舉將日本經濟實力推升至僅次于美國的全球第2，這樣的黃金時代1直持續(xù)至八零年代末——日本經濟泡沫破滅的前夕。之后隨著戰(zhàn)后嬰兒潮1代人逐漸進入退休的準備狀態(tài)，消費需求開始下滑，加上過去十年來企業(yè)過度投資、生產力提升所造成供給過剩，終于導致日本經濟陷入往后長達一零年的經濟迷失期。美國的人口年齡結構較日本大約晚了一零年，所以經濟的起飛在九零年代，也晚了日本一零年。 在過去二零年中，中國的人口結構也發(fā)生了重大的變化，六零、七零年代嬰兒潮出世的1代人開始走向成熟，義務教育的普及使他們大多接受了良好的教育，并且在生活方式和消費理念等方面都與其父輩大有不同。他們是投資、消費的中國因素。 總之，行業(yè)景氣維持高位、rmb升值、地價持續(xù)上漲、特殊人口結構所帶來的樓市需求是房地產板塊的主流。任何1次調控可能都將是房地產股的佳買入時點，這1點已經為近年來房地產股票走勢充分證明并將繼續(xù)證明。